Таунхаусы и малоэтажные дома — где их можно строить, а где нельзя? Как не попасть под снос: изучайте законы о земле.

Знание – сила!

14 мая 2014 Дом, имеющий все признаки многоквартирного, но возведенный в неподобающем ему месте – эта тема, к сожалению, весьма «популярна» в последнее время. Общественный резонанс ей придают действия властей – принимаются судебные решения о сносе подобных строений, некоторые из данных решений приводятся в исполнение.

Крайними же оказываются владельцы квартир: они не только не получают никаких компенсаций за утраченное имущество, но часто еще и обязаны оплатить судебные издержки и расходы на снос. «» решил разобраться в проблеме кардинально: понять, какие вообще существуют назначения земли и что может быть построено на каждом из видов. Сначала семь, а дальше больше В поисках ответов на интересующие нас вопросы мы по традиции обратились к законам.

Поначалу все было просто: у земель имеется целевое назначение.

«Данному вопросу посвящена ч.

1 ст. 7 Земельного кодекса (ЗК) РФ, — говорит Марина Денискина, руководитель департамента жилищного строительства группы компаний «Гео Девелопмент». – Всего категорий семь, причем, как отмечает Юрий Маклецов, член совета директоров – управляющий партнер Kaksad Family, в Московской области все они представлены:– земли сельскохозяйственного назначения;– земли поселений;– земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;– земли особо охраняемых природных территорий и объектов;– земли лесного фонда;– земли водного фонда;– земли запаса». Однако при дальнейшем погружении в проблему понимаешь, что все значительно сложнее.

Внутри каждой категории существуют еще и виды разрешенного использования.

«По закону собственник имеет право назначать любой вид разрешенного использования (в рамках категории земли), — объясняет Михаил Кондырев, управляющий партнер компании «33 Поселка»

.

– С этим обстоятельством связаны запутанные истории и юридические коллизии: собственник может назначить вид использования, но должен действовать в соответствии с Градостроительным кодексом».

Для строительства жилья вроде бы идеально подходит категория «земли поселений».

Но здесь, обращает внимание Михаил Кондырев, видом разрешенного использования может быть ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), а может — и строительство многоэтажного жилья (этажность которого также возможна разная).

Эти нюансы регулируются правилами застройки и землепользования, принимаемыми районными властями.

То, что данный предмет, мягко говоря, непрост, подтверждает и Ирина Суслова, юрист компании «Century 21 Римарком». По ее словам, в соответствии с Классификатором видов использования земель (утвержден Приказом Росреестра от 12.10.2011 N П/389

«О Сборнике классификаторов, используемых Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии в автоматизированных системах ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственного кадастра недвижимости»

) всего существует 188 видов использования земельных участков.

Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства, продолжает эксперт, может быть следующих видов:- основные виды разрешенного использования,- условно разрешенные виды использования;- вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования, и осуществляемые совместно с ними.

…Вывод, который автор смог сделать из всей этой «науки», оказался не слишком утешительным: «дело это в высшей степени сложное и запутанное» (copyright д-ра Ватсона из культовой советской экранизации рассказа «Пестрая лента»), разобраться во всех хитросплетениях обычному человеку нереально. Что ж, было бы иначе – не было бы такого количества скандалов со строительством «неправильных» объектов на дачных шести сотках… Избирательная строгость Попробуем зайти с другой стороны – спросим о том, что встречается в реальной жизни. У нас, то есть в Москве и Московской области.

Картина, нарисованная экспертами, тоже «порадовала» разнообразием.

«У нас не Камчатка, поэтому вы не встретите охранной территории вокруг вулкана, — обнадеживает Алексей Сенчук, руководитель офиса «Новослободское»

департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-недвижимость». – Но даже на таком небольшом и урбанизированном клочке земли, как Москва (это только одна категория – земли населенных пунктов), присутствуют абсолютно все виды разрешенного использования.

Есть река (водоохранные земли), Тимирязевские поля (сельхозпроизводство), жилая застройка, промышленные и оборонные предприятия – все, что угодно». Как же все это используется? «Возьмем, к примеру, водоохранные земли, — говорит Алексей Сенчук.

– Это территории, покрытые водой. И прибрежная полоса – зона отчуждения (15-20 м), которая может принадлежать только государству.

И ничего, кроме причалов на ней строить нельзя.

Та же самая ситуация с лесным фондом. Однако эти территории можно взять в аренду и, пройдя долгие согласования, построить рекреационную зону – прогулочные зоны, аллеи и прочее».

Насколько известно автору, на этом строится самая распространенная схема «освоения» прибрежных территорий.

Сначала возле озера и реки (но дальше прибрежной зоны отчуждения) строится дом отдыха или пансионат. Затем – уже у самого берега, там, где строить нельзя, – возводится нечто, что по документам выглядит как «беседки» или «места для шашлыков». На деле же это полноценные жилые строения… Аналогично и с тем, с чего мы начинали свой рассказ – «высотками на сотках».

В садовом поселке (это с юридической точки зрения земли поселений, только с разрешенным использованием ИЖС) возводится дом в 3-4 этажа. Выделить в нем квартиры юридически невозможно – так что продавец выделяет доли, которые и продает желающим. …Все подобные схемы при всем их видимом разнообразии объединяет одно: они жизнеспособны ровно до той поры, пока надзирающий за соблюдением законности чиновник по каким-то причинам не обращает на происходящее внимание.

Если обратит, то ничего не стоит понять, что «беседка» с водопроводом и газовым отоплением – это никакая не беседка. А дом, в котором проживает 20 посторонних друг другу семей, никак не влезает в категорию ИЖС, т.е.

индивидуального жилищного строительства.

Что дальше? Ответ на вопрос «Что будет, если нечто построено в «неправильном» месте?», к сожалению, известен.

В Гражданском кодексе РФ есть ст. 222, которая называется «Самовольная постройка».

Она подлежит сносу (причем самим осуществившим ее строительство лицом либо за его счет).

И лишь суд в некоторых случаях может признать право собственности на самовольную постройку. «Уже пошел процесс судебных разбирательств и последующего сноса многоквартирных домов на землях ИЖС. Но это самые «отъявленные» случаи, зачастую мошеннические.

На самом деле, такая же участь может коснуться и поселков таунхаусов, построенных на землях ИЖС. Так как таунхаусы, согласно действующему законодательству, тоже многоквартирные дома, так «многоквартирность» определяется количеством секций две и более», — замечает Илья Дискин, директор проекта «Фламандия eco village» (коттеджный поселок).

«Такая постройка может просуществовать довольно долго, пока не будет обнаружена: здесь не будет применяться правило о том, что за давностью лет или владения она будет сохранена (хотя в других случаях «приобретательная данность»

может стать основанием для признания за собственником права собственности)», — комментирует ситуацию Алексей Сенчук («ИНКОМ-недвижимость»).

Первый вопрос, который рассмотрит суд, – на основании чего постройка возведена?

Даже если участок земли находится в собственности, но земля предназначена для садоводства – , скорее всего, будет признан незаконно возведенным и подлежащим сносу. С другой стороны, если застройщик не нарушил ничьи права – суд может вынести решение признать право за собственником. «Громкие дела про снос – это как раз те случаи, когда среди малоэтажной застройки возводились многоэтажки на 40 квартир, на земле для этого не предназначенной, — продолжает Алексей Сенчук.

– Здесь налицо не только нарушение законодательства, но и нарушение прав всех граждан, кто живет поблизости. Решение о сносе, таким образом, становится неким сигналом рынку: терпеть такое власти не будут.

Отсюда и громкие скандалы, в том числе освещенные в СМИ.

И вряд ли можно избежать разбирательства, дав взятку». «Не виноватая я!» Многие покупатели «сомнительных» квартир пытаются построить свою защиту на том, что возводили эти строения не они, а совершенно другие лица. А сами они ничего не знают и являются «добросовестными приобретателями» (слова эти к месту и не к месту используются сегодня на рынке всеми).

К сожалению, в нашей ситуации это не очень поможет. «Самовольность постройки и признание покупателя добросовестным приобретателем – это два отдельных вопроса, — объясняет Алексей Сенчук. – Суд может вынести решение, что покупатель добросовестный.

По документам, на основании которых было приобретено жилье, суд установит его стоимость и вынесет решение о том, что продавец должен возместить приобретателю указанную в договоре сумму.

Но в реальности застройщика найти очень сложно, и у него может не оказаться денег. Так что решение суда – это один вопрос, а его реализация в дальнейшем – другой». Впрочем, есть и другой вариант развития событий, более гуманный, о нем говорит Илья Дискин («Фламандия eco village»): «Власти зачастую идут на узаконивание многоквартирных домов, требуя от нынешних владельцев, например, решить вопрос с нехваткой электрических мощностей (оплатив сетевой компании соответствующие работы) и т.п.».

То есть власти меняют вид разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство» на «малоэтажное жилищное строительство». Резюме от портала Мы не станем призывать никогда и ни при каких обстоятельствах не нарушать закон – как известно из Нового Завета, кидаться камнями может только тот, кто сам без греха, а таковые обычно в большом дефиците.

Но напомним, что для нарушения закона потребна хитрость, информированность и дружба с сильными мира сего. Все это может наличествовать у человека, который продает вам «квартиру» в пятиэтажном доме в дачном товариществе, но не быть у вас. Так что не удивляйтесь потом, почему власти совершенно не замечали незаконную стройку, когда она велась – но сразу заметили, когда собственником стали вы.

А рекомендации – они простые.

Не гоняться за дешевизной (если все квартиры вокруг стоят 2,5 — 3 млн, то предложение за 1, 2 – это неспроста).

Изучать документы. А лучше – обратиться за помощью к профессионалам.

Риелторы обычно хорошо знают, кто что продает и чей товар – гниль… Комментарий эксперта Александр Дубовенко, учредитель корпорации GOOD WOOD: Самая простая схема: «девелопер» (извините, я не могу этих людей назвать девелоперами без кавычек) покупает земельный участок на даче и строит там одноквартирный дом. По проекту очевидно, что он многоквартирный, там есть подъезд, санузел в каждой квартире. Но власти не могут влезать в проект и говорить:

«странный у вас дом какой-то, санузлов одних 20 штук»

.

Не ваше дело! Чего хочу то и строю. После этого дом строится, сдается в эксплуатацию.

И немного перестраивается (уже без разрешения), и потом «девелопер» начинает продавать доли в этом доме.

И тут начинаются проблемы. Мощностей не хватает. Но формально тут даже нарушения закона нет. Это остается , никто никакой квартирой не владеет.

20 семей владеют одним . И до сих пор никто с такими домами проблем не решает, их не сносят.

А сносят сейчас 4-5-этажные дома.

Так, жадность «девелоперов» не знает границ. Им недостаточно этой кривой, но законной на текущей момент схемы. Они пошли дальше. Они нарушают свой проект, увеличивают этажность и начинают продавать доли еще до сдачи дома и сбегают.